Notar Dr. Heinze hat einen Aufsatz geschrieben für die Zeitschrift für Erbrecht und Vermögensnachfolge (ZEV). Der Beitrag ist abgedruckt in Heft 11 auf Seite 677.
Er behandelt dort Fragen des § 23 EStG (Veräußerungsgeschäfte). Diese Vorschrift regelt unter anderem, unter welchen Voraussetzungen der Verkauf einer Immobilie zu Einkommensteuer führt (früher wurde die Vorschrift schlagwortartig auch als „Spekulationssteuer“ bezeichnet). Die meisten wissen ungefähr, wie diese Norm im Wesentlichen funktioniert: Auch wenn kein Betriebsvermögen vorliegt, müssen Veräußerungsgewinne bei Immobilien versteuert werden, wenn weniger als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung liegen. Das gilt aber dann nicht, wenn es sich um ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien handelt – bei solchen Immobilien führt auch eine Unterschreitung der Frist nicht zur Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen.
Es ist nahe liegend, dass es hier einiges an Unklarheiten bzw. Streit gibt. Die von Dr. Heinze behandelte Frage ist allerdings, soweit ersichtlich, noch nicht erörtert worden. Es geht im Kern um folgende Frage:
Wenn jemand eine Immobilie zB an die nächste Generation unter Nießbrauchvorbehalt überträgt, kann der Nießbraucher dann die Immobilie nicht mehr veräußern, aber sie sehr wohl zu eigenen Wohnzwecken bewohnen. Können diese „eigenen Wohnzwecke“ auch dem dann veräußerungswilligen Angehörigen der „nächsten Generation“ zugerechnet werden? Grundsätzlich muss der Steuerpflichtige selbst zu eigenen Wohnzwecken wohnen. Aber wenn der frühere Eigentümer zB gestorben ist und das Objekt nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, können diese dem Erben „zugerechnet“ werden. Die Frage ist, ob dies auch hier möglich ist. Im Ergebnis gilt: Es sprechen gute Argumente dafür, aber sicher ist dieses Ergebnis leider nicht.
Für Fragen hierzu stehen wir gern zur Verfügung.
Ihre Notare in Köln, Dr. Heinze und Notariatsverwalter Waldemar Hindemit